Anschaffungsnaher Herstellungsaufwand

Nach Ansicht des Bundesfinanzhof gehören zu den Aufwendungen i. S. von § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 1 EStG  sämtliche Aufwendungen für bauliche Maßnahmen, die im Rahmen einer im Zusammenhang mit der Anschaffung des Gebäudes vorgenommenen Instandsetzung und Modernisierung anfallen und nicht als z.B. Wartungsarbeiten und Ausbauarbeiten (Erweiterungen) ausdrücklich ausgenommen sind.

Von einer Renovierung und Modernisierung im Zusammenhang mit der Anschaffung des Gebäudes kann im Regelfall ausgegangen werden, soweit die baulichen Maßnahmen innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung durchgeführt werden. Der BFH stellt daher dem Gesetzeswortlaut und der Gesetzesbegründung (Rechtsvereinfachung und -sicherheit) entsprechend maßgebend auf den zeitlichen und objektbezogenen Zusammenhang ab. Nach Ansicht des BFH ist es dagegen grundsätzlich nicht entscheidend, ob Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass die Aufwendungen ihre Ursache in anderen, nicht mit der Anschaffung des Gebäudes im Zusammenhang stehenden Umständen haben.

Der Begriff der Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen i. S. des § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 1 EStG ist gesetzlich nicht definiert und bedarf daher der Auslegung. Unter Instandsetzung und Modernisierung eines Gebäudes sind bauliche Maßnahmen zu verstehen, durch die Mängel oder Schäden an vorhandenen Einrichtungen eines bestehenden Gebäudes oder am Gebäude selbst beseitigt werden oder das Gebäude durch Erneuerung in einen zeitgemäßen Zustand versetzt wird. [18]

Dieser Begriff der Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen unterscheidet nicht zwischen offenen und versteckten Mängeln. Daher umfasst § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 1 EStG auch die Aufwendungen für die Beseitigung versteckter Mängel. Ebenso umfasst diese Vorschrift die Beseitigung lediglich zufällig aufgetretener oder zufällig gefundener Mängel und Schäden. In all diesen Fällen hat sich das mit der Anschaffung des Gebäudes verbundene Investitionsrisiko des Erwerbers verwirklicht. Schließlich ist es auch unerheblich, ob eine bautechnische Notwendigkeit zur (schnellstmöglichen) Durchführung der Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen bestand oder diese vom Stpfl. ohne zwingenden bautechnischen Bedarf vorgenommen worden sind.

Kosten für Schönheitsreparaturen, die im Anschluss an einen Mieterwechsel durchgeführt werden, gehören ebenfalls zu den Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen i. S. von § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 1 EStG.

Schönheitsreparaturen beseitigen Mängel, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch entstanden sind. Darunter fallen das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und der Außentüren von innen.

Die Finanzverwaltung wendet die aktuelle BFH-Rechtsprechung zu anschaffungsnahen Aufwendungen i. S. von § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG in allen offenen Fällen an.

Nach der bisherigen Verwaltungsauffassung wird die Prüfung des Überschreitens der 15 %-Grenze gebäudebezogen durchgeführt. Der BFH fordert in seiner aktuellen Rechtsprechung hingegen eine Prüfung pro Gebäudeteil (Stockwerk), wenn die einzelnen Gebäudeteile unterschiedlich genutzt werden, z. B. eigengewerblich und fremdvermietet.

Die gebäudebeezogene Prüfung kann vorteilhaft sein, wenn nur eines der Stockwerke saniert wird. Bei einer gebäudebezogenen Betrachtung könnte die 15 %-Grenze indes noch nicht überschritten sein, weil dann auf die Anschaffungskosten für das gesamte Gebäude abzustellen ist.