Ratgeber · Privatpersonen & Immobilien

Vermieten neben dem Hauptberuf: Was das Finanzamt von Ihnen erwartet

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, Werbungskosten & smarte Steuerstrategie – verständlich erklärt.

Balluff Steuerberatung · Düsseldorf  |  Stand: 2026

Wer eine Eigentumswohnung oder ein Mietshaus vermietet und gleichzeitig angestellt oder selbstständig tätig ist, unterschätzt häufig den steuerlichen Aufwand – und noch häufiger die Sparmöglichkeiten.

In Deutschland erzielen Millionen Menschen Mieteinnahmen neben ihrer hauptberuflichen Tätigkeit. Was viele nicht wissen: Diese Einkünfte sind vollständig steuerpflichtig und müssen jährlich in der Anlage V der Einkommensteuererklärung angegeben werden. Gleichzeitig eröffnen sich umfangreiche Abzugsmöglichkeiten, die die Steuerlast erheblich reduzieren können.

Grundlagen: Was sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung?

Nach § 21 EStG zählen zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung alle Einnahmen, die aus der Überlassung von unbeweglichem Vermögen erzielt werden – also Mietwohnungen, Häuser, Garagen, Stellplätze oder Ferienwohnungen. Diese Einkünfte werden mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert und zum Einkommen aus dem Hauptberuf hinzugerechnet.

Anlage V: Diese Einnahmen müssen Sie angeben

Sämtliche Einnahmen aus Vermietung sind anzugeben – dazu gehören:

• ✓ Kaltmiete (Nettomiete)
• ✓ Vereinnahmte Betriebskostenvorauszahlungen
• ✓ Einmalige Zahlungen wie Abstandszahlungen oder Baukostenzuschüsse
• ✓ Mieteinnahmen aus Garagen, Stellplätzen oder Nebengebäuden
• ✓ Sachleistungen des Mieters (z. B. Renovierungsarbeiten statt Miete)

Kaution: Erhaltene Mietkautionen sind grundsätzlich nicht sofort steuerpflichtig, solange sie als Sicherheitsleistung behandelt und auf einem Treuhandkonto verwahrt werden.

Werbungskosten: Hier liegt das größte Sparpotenzial

Das Steuerrecht erlaubt den Abzug aller Ausgaben, die in wirtschaftlichem Zusammenhang mit der Vermietung stehen, als Werbungskosten (§ 9 EStG i. V. m. § 21 EStG). Im Idealfall übersteigen diese Kosten die Einnahmen – Sie erzielen dann einen steuerlichen Verlust, der Ihre gesamte Steuerlast senkt.

Typische abzugsfähige Werbungskosten im Überblick

• ✓ Schuldzinsen für das Immobiliendarlehen (nicht Tilgung)
• ✓ Abschreibung (AfA): 3 % p. a. bei Neubauten ab 2023, 2 % bei Bestandsgebäuden (§ 7 Abs. 4 EStG)
• ✓ Verwaltungskosten (Hausverwaltung, Steuerberatung)
• ✓ Instandhaltungs- und Reparaturkosten
• ✓ Grundsteuer und Versicherungsbeiträge
• ✓ Fahrtkosten zur Immobilie (0,30 €/km Entfernungspauschale)
• ✓ Maklergebühren bei Neuvermietung
• ✓ Werbungskosten für Leerstand (unter Voraussetzungen)

Sonderfall: Verbilligte Vermietung an Angehörige

Viele Eigentümer vermieten an Kinder, Eltern oder Geschwister zu günstigen Konditionen. Das Finanzamt akzeptiert den vollen Werbungskostenabzug nur dann, wenn die Miete mindestens 66 % der ortsüblichen Marktmiete beträgt (§ 21 Abs. 2 EStG). Liegt die Miete darunter, wird der Werbungskostenabzug anteilig gekürzt. Seit 2021 gilt: Bei 50–66 % ortsüblicher Miete prüft das Finanzamt, ob ein positiver Totalüberschuss erzielt werden kann – fällt diese Prognose positiv aus, ist der volle Abzug trotzdem möglich.

Verlustverrechnung und Progressionsvorbehalt

Übersteigen Ihre Werbungskosten die Mieteinnahmen, entsteht ein steuerlicher Verlust. Dieser kann grundsätzlich mit anderen positiven Einkünften – etwa dem Arbeitslohn – verrechnet werden und senkt so die Gesamtsteuerlast. Zu beachten ist dabei die Liebhaberei-Problematik: Das Finanzamt kann dauerhaft erzielte Verluste in Frage stellen, wenn keine positive Ertragserwartung über die Gesamtdauer der Vermietung erkennbar ist.

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Praktische Checkliste: Was Sie als Vermieter jährlich brauchen

• ✓ Vollständige Aufstellung aller Mieteinnahmen (inkl. Betriebskostenabrechnung)
• ✓ Alle Belege für abzugsfähige Ausgaben (Rechnungen, Kontoauszüge)
• ✓ Darlehensabrechnungen mit Zinsaufteilung
• ✓ Kaufvertrag und Aufteilung Grund/Gebäude für die AfA-Berechnung
• ✓ Nachweis der Vermietungsabsicht bei Leerstand
• ✓ Bei Sanierungen: Rechnungen mit Leistungsbeschreibung und Zeitpunkt